gmina Żabia Wola, powiat grodziski · kierunek: południowy zachód (SW) · WARUNKOWY · 5,5/10
Wagi odzwierciedlają kryteria kupującego (dojazd i cisza ponad wszystko, rozmiar > prestiż). Ocena cząstkowa 0–10 × waga = punkty; suma punktów = ocena końcowa.
| Kryterium | Waga | Ocena 0–10 | Punkty | Uzasadnienie (1–2 zdania, z konkretem) |
|---|---|---|---|---|
| Dojazd do WUM autem 7:30 (+powrót 16:30) | 25% | 6 | 1,50 | Realnie 55–70 min autem przez węzeł S8 Nadarzyn/Młochów; graniczny wobec limitu 60 min i bez alternatywy kolejowej w gminie (najbliższe stacje Grodzisk/Jaktorów 10–15 min autem). Wąskie gardło: S8 Salomea–Opacz (3. najbardziej obciążony odcinek DK w Polsce, 116 tys. poj./d). |
| Cisza dziś (samoloty, trasy, uciążliwości) | 15% | 7 | 1,05 | Cała gmina poza strefą hałasu CPK; brak korytarzy Okęcia/Modlina; cisza rolnicza i lasy. Minus: Żelechów przy S8 z potwierdzonymi przekroczeniami hałasu drogowego. |
| Ryzyka przyszłe (CPK, OAW/S50, KDP-88, 400 kV) | 15% | 3 | 0,45 | DWA aktywne korytarze przez gminę: OAW DK92→S7 (spotkanie w Żabiej Woli 4.11.2025, wniosek o DŚU II poł. 2026) oraz KDP linia nr 88 (wariant inwestorski W1 zatwierdzony X.2025). Latentnie też rezerwa 400 kV Kozienice–Ołtarzew. |
| Woda i kanalizacja | 15% | 3 | 0,45 | Woda z SUW Bartoszówka od X.2025 warunkowo zdatna tylko po przegotowaniu; awarie SUW Żelechów; oczyszczalnia gminna utknęła → ścieki: szambo/przydomowa oczyszczalnia. |
| Budżet → metraż (co kupuje 1,3 mln zł) | 10% | 9 | 0,90 | 215–290 zł/m² (Osowiec 245–290) → 1,3 mln zł to 4500–6000 m²; najlepszy stosunek metrażu do ceny na całej liście SW. Żywa oferta: 2400 m² za 395 tys. zł (~165 zł/m²). |
| Edukacja (podstawówki E8 + licea + dojazd nastolatka) | 8% | 4 | 0,32 | SP im. rodziny Rohlandów E8 2025: 67/51/61 (pol/mat/ang) — na poziomie kraju, mały rocznik (9 uczniów); brak liceum w gminie → LO w Grodzisku/Milanówku/Warszawie, bez kolei z gminy. |
| Media: gaz, prąd, światłowód, grunt | 5% | 6 | 0,30 | Gaz częściowo (Osowiec zgazyfikowany, PSG ~6 km sieci; wsie sprawdzać adresowo); światłowód FTTH szeroko (Netfala/Orange); prąd PGE. Minus: gliny zwałowe (utrudnione rozsączanie deszczówki, droższe posadowienie). |
| Usługi: dyskonty, SOR, rekreacja | 4% | 7 | 0,28 | Biedronka/Dino w Żabiej Woli 5–10 min; SOR Szpitala Zachodniego w Grodzisku 15–20 min; lasy Młochowskie/Sękocińskie i cisza rolnicza. |
| Gmina: finanse, zarządzanie, ład przestrzenny | 3% | 8 | 0,24 | 100% powierzchni w MPZP (86 planów, rzadkość — trzyma ład i przewidywalność sąsiedztwa); dochód 8,7 tys. zł/mieszkańca (2024, +9,9% r/r), silny napływ (saldo migracji +363). |
| SUMA | 100% | 5,49 | ocena końcowa ≈ 5,5 |
Warszawski Uniwersytet Medyczny (kampus Banacha, Ochota) leży w zachodnio-centralnej Warszawie, co strukturalnie faworyzuje kierunek SW. Z Żabiej Woli jedzie się lokalnymi drogami do węzła S8 (Nadarzyn/Młochów), dalej S8 przez najbardziej obciążony odcinek Salomea–Opacz i al. Jerozolimskimi do Ochoty. Odległość ~33–40 km zależnie od wsi. To dojazd graniczny: w dobre dni mieści się w ~55 min, w złe potrafi przekroczyć 70 min, a gmina nie ma własnej stacji kolejowej, więc nie ma awaryjnej „ucieczki w kolej" jak Grodzisk czy Milanówek.
| Wariant / środek | Dystans | 7:30 typowo | Zły dzień | Powrót 16:30 | Uwagi (wąskie gardła) |
|---|---|---|---|---|---|
| Auto: Osowiec/Żelechów → S8 (Młochów) → Salomea → Banacha | ~35 km | 55–65 min | 70–80 min | 55–70 min | S8 Salomea–Opacz = 3. najbardziej obciążony odcinek DK w PL (116 450 poj./d, GPR 2025); od 2026 odcinkowy pomiar prędkości Opacz–Puchały. |
| Auto: Bartoszówka/zachód gminy → A2 Grodzisk → S8 | ~40 km | 60–70 min | 75–85 min | 60–75 min | Rozbudowa A2 Konotopa–Pruszków (od III kw. 2026, ~2 lata) może okresowo przelać ruch na S8-Janki i podbić czasy. |
| Kolej: dojazd autem do stacji Grodzisk Maz. lub Jaktorów (10–15 min), dalej KM/WKD | ~10–15 km do stacji | drzwi-drzwi ~65–80 min | — | — | Kolej odciąża, ale wymusza park&ride + przesiadkę; z Banacha do Dw. Zachodniego jeszcze tramwaj/autobus. Realnie nie bije auta na tej relacji. |
| Nastolatek do liceum (Grodzisk/Milanówek/Warszawa) | — | — | — | — | Bez kolei z gminy: rodzic dowozi do stacji Grodzisk (KM 18–26 min do centrum) albo Milanówka (WKD/KM). Samodzielny dojazd nastolatka słaby. |
| Medium | Stan | Szczegóły i źródło |
|---|---|---|
| Woda | uwaga | Gmina zaopatrywana z 3 wodociągów publicznych / stacji uzdatniania (SUW): Bartoszówka, Musuły, Żelechów. Woda z SUW Bartoszówka od października 2025 warunkowo zdatna do spożycia wyłącznie po przegotowaniu; awarie SUW Żelechów → niskie ciśnienie / brak wody; popołudniami i wieczorem przeciążenie produkcji (podlewanie, baseny) → przerwy w dostawie. (zabiawola.pl — aktualności wodociągi) |
| Kanalizacja | brak sieci w większości | Budowa gminnej oczyszczalni ścieków utknęła; w większości wsi ścieki to szambo lub przydomowa oczyszczalnia. Gmina prowadzi budowę sieci wod-kan wraz z montażem wodomierzy do zdalnego odczytu (od 21.07.2025), ale zasięg jest wyspowy — sprawdzać per adres. Problem nieszczelnych szamb i nielegalnego wylewania do rowów. (zabiawola.pl — kanalizacja) |
| Gaz | częściowo | Osowiec zgazyfikowany (PSG ~6 km sieci, ponad 800 tys. zł, dostęp „dla prawie wszystkich mieszkańców Osowca"); łącznie w gminie ~17 km sieci w realizacji. Żelechów, Musuły i rozproszone wsie — sprawdzać na mapie systemu PSG per adres; realny scenariusz na wsi to pompa ciepła. (psgaz.pl) |
| Prąd + 400 kV | OK, sprawdzać MPZP | Operator: PGE Dystrybucja (Oddział Warszawa). Latentne ryzyko: rezerwa korytarza 400 kV Kozienice–Ołtarzew (od 2009 w planie zagospodarowania woj., odłożona „co najmniej do 2027") ciągnie się m.in. przez gm. Żabia Wola — sprawdzić w studium/MPZP, czy dotyka działki. Mazowsze w czołówce odmów przyłączeń OZE (sygnał nasycenia sieci). |
| Światłowód | dobrze | FTTH w większości wsi (Netfala/Orange, program POPC/FERC domyka Żabią Wolę). Zasięg ściśle adresowy — sprawdzić w SIDUSIS (internet.gov.pl) dla konkretnej działki. |
| Grunt | trudniejszy | Wysoczyzna morenowa: gliny zwałowe (4–10 m, miejscami do 12 m) z wodą zawieszoną. Skutki: słabe rozsączanie deszczówki (potrzebny drenaż), ryzyko mokrych wykopów po deszczu, fundament poniżej przemarzania → droższe posadowienie. (PIG — mapy geośrodowiskowe) |
Świeże komunikaty operatora: nowe taryfy za wodę i ścieki od 01.07.2025; ostrzeżenie o przegotowywaniu wody z SUW Bartoszówka od X.2025; awaria SUW Żelechów z niskim ciśnieniem; apel o racjonalne zużycie w godzinach popołudniowo-wieczornych. To obraz gminy „na styk" produkcyjnie latem — bliżej ostrzeżenia niż komfortu. Baza projektu klasyfikowała wodę jako „uwaga"; świeże źródło (przegotowywanie Bartoszówki) tę ocenę potwierdza i pogarsza.
Hałas lotniczy dziś: praktycznie zerowy. Gmina leży poza korytarzami Okęcia (pas 15/33 nad powiatem piaseczyńskim i pas 11/29 nad Pruszkowem–Michałowicami) oraz poza zasięgiem Modlina. Pojedyncze wysokie przeloty słyszalne, bez ponadnormatywnego hałasu.
Hałas lotniczy po CPK: cała gmina jest poza prognozowaną strefą hałasu CPK. Oś pasów lotniska w Baranowie ma azymut ~080°/260° (WSW–ENE), a główne korytarze podejść/odlotów idą na wschód (ku północnej części Grodziska, Błoniu, Pruszkowowi) i zachód (Wiskitki) — nie na południe. Żabia Wola nie figuruje wśród 26 gmin w zasięgu izolinii 45 dB nocy z decyzji środowiskowej (prognoza 2044); leży ~8–10 km w bok od osi. Rezerwa pod ewentualny 3. pas na południe wymagałaby odrębnej oceny środowiskowej i w horyzoncie 2044+ realnie zagraża raczej Radziejowicom, nie Żabiej Woli.
Hałas drogowy dziś: cicho poza wąskim pasem przy S8 na wschodnim skraju gminy — Żelechów przy S8 ma potwierdzone przekroczenia. Reszta gminy to cisza rolnicza.
| Ryzyko przyszłe | Status / etap formalny | Horyzont | Co sprawdzić przed zakupem |
|---|---|---|---|
| KDP — linia kolejowa nr 88 (Węzeł CPK–Grójec–Warka) | Wariant inwestorski W1 zatwierdzony X.2025 (72,3 km; oparty na istniejących liniach 12 i 8, 42,2 km w śladzie istniejącym). Przebiega przez gm. Żabia Wola. Gmina wnioskuje: „kolej wyłącznie po istniejącej linii nr 12" + przystanek w Grzegorzewicach. | Projekt/STEŚ-R; budowa w horyzoncie CPK (2030+) | Nałożyć wybraną działkę na warstwę wariantu W1 w aplikacji mapowej CPK (cpk.pl/pl/lk88-cpk-grojec-warka) — sprawdzić odległość od pasa kolejowego. |
| OAW — Obwodnica Aglomeracji Warszawskiej, odcinek DK92→S7 (A50/S50) | 4 warianty + 2 podwarianty w STEŚ; przebiegają zach. stroną Żyrardowa i płn. Mszczonowa, obejmują m.in. gm. Żabia Wola. Spotkanie w Żabiej Woli 4.11.2025, opinie do 21.11.2025. Wariant preferowany nieprzesądzony. | Wniosek o decyzję środowiskową (DŚU) II poł. 2026; budowa najwcześniej ~2032 | Sprawdzić aktualny układ wariantów na gov.pl/gddkia-warszawa oraz zabiawola.pl/1804; korytarz to precyzyjny ślad STEŚ, nie pas 5 km. |
| Rezerwa 400 kV Kozienice–Ołtarzew | Kontrakt rozwiązany 2018, ale PSE formalnie nie zrezygnowało; korytarz od 2009 w planie zagospodarowania woj., przez m.in. Żabią Wolę. Odłożone „co najmniej do 2027". | Niepewny (może nie powstać) | Sprawdzić w SUiKZP/MPZP gminy, czy rezerwa korytarza dotyka działki — sama rezerwa hamuje zabudowę pasa. |
| Zagęszczanie zabudowy | Silny napływ (saldo migracji +363 w 2024). 100% MPZP trzyma ład, ale gęstość rośnie. | ciągły | Sprawdzić MPZP terenów SĄSIEDNICH (czy pola obok nie mają MN małodziałkowego / U / P) i zabezpieczyć się dużym metrażem. |
Baza projektu klasyfikuje edukację gminy jako słabą: podstawówka na poziomie kraju z trendem w górę (napływ młodych rodzin), ale bez liceum na miejscu i bez kolei dla nastolatka.
| Szkoła | Miejscowość | E8 2025 (pol / mat / ang) | Uwagi |
|---|---|---|---|
| SP im. rodziny Rohlandów | Żabia Wola | 67,1 / 51 / 61,1 | Polski i matematyka powyżej średniej kraju (64/50), angielski poniżej (kraj 70). Mały rocznik (9 uczniów) → duża wariancja wyniku rok do roku. Główna szkoła gminna. |
| Pozostałe SP w gminie (m.in. Ojrzanów, Józefina, Skuły, Zaręby) | sołectwa | brak twardych danych na mapie egzaminów | Mniejsze placówki wiejskie; wyniki do domknięcia na mapa.wyniki.edu.pl per szkoła. |
| Liceum w zasięgu | Miasto | Tarcza / pozycja Perspektywy 2026 | Dojazd |
|---|---|---|---|
| Społeczne LO nr 5 STO | Milanówek | ZŁOTA — 24. w kraju / 2. na Mazowszu (poza Warszawą) | Auto do stacji + kolej / dowóz; ~20–30 min autem z gminy. |
| LO Fundacji Król. Św. Jadwigi / LO ZS nr 1 | Grodzisk Maz. | brązowe (521 / 749) | ~15–20 min autem; z Grodziska kolej KM 18–26 min do centrum Warszawy. |
| LO im. JP II | Nadarzyn | brązowe (749) | ~15 min autem, bez kolei. |
Przedszkola i placówki niepubliczne rosną wraz z napływem, ale gmina nie ma silnego zaplecza prywatnego jak Milanówek (STO) czy Konstancin (American School of Warsaw). Dla nastolatka realny scenariusz to dowóz rodzica do stacji w Grodzisku/Milanówku i dalej kolej.
| Wieś | Powierzchnia | Cena | zł/m² | Źródło |
|---|---|---|---|---|
| Bartoszówka | 1 459 m² | 310 000 zł | ~212 | Otodom (działka budowlana) |
| Osowiec (~5 min od węzła S8) | ~1 274 m² | oferta czynna | wg oferty | Otodom (Osowiec, przy ul. Szkolnej) |
| Żabia Wola (rejon) | 2 400 m² | 395 000 zł | ~165 | baza projektu — potwierdzone (07.2026) |
| Bartoszówka (poziom rynku) | — | śr. ~1,1 mln zł | śr. ~150 | adresowo/geoportal (rozpiętość 120 tys.–4,5 mln zł) |
Za 1,3 mln zł realnie kupujesz tu 4500–6000 m² (przy 215–290 zł/m²; w Osowcu bliżej górnej granicy), czyli działkę marzeń pod hasło „rozmiar > prestiż". Baza projektu potwierdza (werdykt „ceny pasa Grodzisk–Nadarzyn–Żabia Wola — CONFIRMED"), że efekt CPK nie podbił cen działek w tym pasie (transakcyjny RCN w Grodzisku spadł r/r), mimo że oczekiwania cenowe na zachodnim Mazowszu rosną. Ceny ofertowe są zawyżone ~7–12% względem transakcyjnych — negocjacja realna. Uwaga: bardzo tanie oferty (rzędu 51 zł/m² w Bartoszówce) dotyczą zwykle gruntów rolnych bez warunków zabudowy — weryfikować przeznaczenie w MPZP.
| Wskaźnik | Wartość | Uwagi |
|---|---|---|
| Ludność | 5 969 (2002) → 11 284 (2024) | +89% w 22 lata; jedna z najszybciej rosnących gmin okolicy. Bieżące szacunki ~11,4 tys. |
| Saldo migracji (2024) | +363 os. | Silny, trwały napływ (350 wewn. + 13 zagr.); przyrost naturalny ujemny (−29). |
| Gęstość zaludnienia | 102 os./km² (2024) | Wciąż wiejska struktura, ale gęstnieje. |
| Dochody budżetu (2024) | 98,1 mln zł = 8,7 tys. zł/mieszk. | +9,9% r/r; PIT 2,4 tys. zł/mieszk. (28,1% budżetu). |
| Wydatki inwestycyjne (2024) | 13,5 mln zł (14,7% wydatków) ≈ 1,2 tys. zł/mieszk. | Edukacja pochłania 37,5% budżetu (dział 801). |
| Pokrycie MPZP | 100% powierzchni (86 obowiązujących planów) | Rzadkość na Mazowszu — duży plus proceduralny i ochrona przed reformą planistyczną 2026 (kupno na WZ nie dotyczy). |
| Trajektoria rozwojowa | zachodni/płd-zach. pierścień w czołówce rankingu FRDL 2024 | Żabia Wola w dobrym paśmie zamożności per capita; słabszy punkt to infrastruktura wod-kan (nadganiana z opóźnieniem). |
Duże inwestycje gminne w toku (2025–2026): budowa sieci wodno-kanalizacyjnej z wodomierzami do zdalnego odczytu, rozbudowa drogi gminnej (ul. Falista w Osowcu, 2026), sukcesywna aktualizacja planów miejscowych.