gmina Teresin, powiat sochaczewski · kierunek: zachód (za Sochaczewem/Żyrardowem) · WARUNKOWY · 4/10
Wagi: dojazd 25%, cisza dziś 15%, ryzyka przyszłe 15%, woda+kanalizacja 15%, budżet→metraż 10%, edukacja 8%, media 5%, usługi 4%, gmina 3%. Ocenę w dół ciągną dojazd i piętrząca się infrastruktura CPK; w górę — cena za metr i pewna woda.
| Kryterium | Waga | Ocena 0-10 | Punkty | Uzasadnienie |
|---|---|---|---|---|
| Dojazd do WUM | 25% | 2,5 | 0,63 | Szymanów/Teresin-Gaj ~50 km; autem 60-80 min w szczycie, regularnie ponad limit 60 min. Ratuje kolej KM (linia 3 / E20, Teresin-Niepokalanów → Warszawa Zach. ~45-55 min), ale to nie jest wygodny codzienny dojazd pod dom pracownika WUM. |
| Cisza dziś | 15% | 3 | 0,45 | Cała gmina objęta budową CPK od IX.2026 (plac budowy, ciężki transport); przez gminę biegnie zelektryfikowana magistrala E20 (hałas kolejowy istnieje już teraz). NE wsie jeszcze rolniczo ciche, ale atmosfera spekulacyjna. |
| Ryzyka przyszłe | 15% | 1 | 0,15 | Najgorszy możliwy zestaw: lotnisko CPK (SW gminy w prognozie hałasu), węzeł kolejowy CPK na terenie gminy, linia 400 kV Rogowiec–Ołtarzew (decyzja lokalizacyjna X.2025), korytarz OAW. Nic z tego jeszcze nieostateczne. |
| Woda + kanalizacja | 15% | 7 | 1,05 | Jedna z lepiej uzbrojonych gmin pasma (~197 km wodociągu, CPK współfinansuje); oczyszczalnia w Granicach. Brak w komunikatach o kryzysie wodnym. Minus: kanalizacja i gaz wyspowo — per adres. |
| Budżet → metraż | 10% | 9 | 0,90 | ~130 zł/m²; 1,3 mln zł = 8000-10000+ m² — najlepszy stosunek metrażu do ceny w całym skanie kandydatów. |
| Edukacja | 8% | 4 | 0,32 | Bez własnego liceum w rankingu; najbliższe mocne LO w Sochaczewie (Chopina, srebrna ~224 kraj). Podstawówki „na poziomie”. Plus: kolej E20 do liceów w Warszawie. |
| Media | 5% | 5 | 0,25 | Światłowód Skynet/FERC; gaz częściowo. Minus: tranzyt sieci 400/220/110 kV pod CPK przez gminę. |
| Usługi | 4% | 4,5 | 0,18 | Biedronka + Dino na miejscu; SOR i szpital w Sochaczewie (~15-20 min). |
| Gmina | 3% | 5 | 0,15 | Finansowo zdrowa (inwestycje 33,4 mln zł = 28% budżetu 2024, nadwyżka), ale demografia lekko na minusie (ujemne saldo migracji i przyrost naturalny). |
| Razem | 100% | — | 4,1 | Warunkowy: wartość działki i pewna woda kontra dojazd i CPK. Nie na cel „dom na spokój”. |
Cel referencyjny: WUM przy ul. Banacha (Ochota), wyjazd ~7:30, powrót ~16:30. Start: NE część gminy (Szymanów/Teresin-Gaj), ~48-52 km. Baza projektu potwierdza czas 60-80 min autem.
| Wariant | Dystans | 7:30 typowo | Zły dzień | Powrót 16:30 | Uwagi |
|---|---|---|---|---|---|
| Auto: A2 (węzeł Wiskitki) → S8 Konotopa → al. Jerozolimskie | ~52 km | 60-75 min | 80-90+ min | 60-80 min | Wąskie gardło Salomea–Opacz (3. najbardziej obciążony odcinek DK w Polsce, 116 tys. poj./d); rozbudowa A2 Konotopa–Pruszków od III kw. 2026 (~2 lata) może przejściowo dołożyć czasu. |
| Auto: DK92 → Błonie/Ożarów → S8/al. Jerozolimskie | ~50 km | 65-80 min | 90+ min | 65-85 min | Alternatywa, gdy A2 stoi; korki lokalne w Błoniu i Ożarowie. |
| Kolej KM: Teresin-Niepokalanów → Warszawa Zachodnia (linia 3 / E20) | — | ~45-55 min | — | ~45-55 min | + ~15-20 min tramwaj/autobus Zachodnia → Banacha. Od drzwi do drzwi ~65-75 min, ale bez ryzyka korka. Realna alternatywa dla auta. |
| Licealista koleją do centrum Warszawy | — | ~40-50 min | — | — | Stacje Teresin-Niepokalanów i Szymanów na magistrali E20 (Warszawa–Poznań) — mocny atut dla nastolatka dojeżdżającego do warszawskiego LO. |
Werdykt: autem to gmina z górnej granicy akceptowalnego czasu, w złe dni ponad limit 60 min. Dla ucznia kolej jest bardzo dobra; dla codziennego dojazdu autem pracownika WUM — męcząca.
| Medium | Stan | Szczegóły i źródło |
|---|---|---|
| Woda | dobry | Gminny wodociąg, ~197 km sieci — jedna z lepiej uzbrojonych gmin pasma zachodniego; CPK współfinansuje rozbudowę infrastruktury. Teresin nie występuje w komunikatach o kryzysie wodnym (inaczej niż Piaseczno/Józefosław czy Wiązowna). W rozproszonych wsiach potwierdzać ciśnienie per adres. |
| Kanalizacja | częściowy | Gminna oczyszczalnia w Granicach; sieć w miejscowościach centralnych. Wsie rozproszone (część Szymanowa, Nowa Piasecznica) — szambo lub przydomowa oczyszczalnia. Zasięg per adres. |
| Gaz | częściowy | PSG (Polska Spółka Gazownictwa) obecny wyspowo — definitywnie tylko na mapie psgaz.pl per adres; w części wsi realny scenariusz to pompa ciepła / zbiornik LPG. |
| Prąd | uwaga | PGE Dystrybucja. Przez gminę tranzyt sieci przesyłowej pod CPK: 400 kV Rogowiec–Ołtarzew (decyzja lokalizacyjna 24.10.2025, budowa do 2029), 220 kV Janów–Ołtarzew, 110 kV na odcinku Teresin–Bielnik. Odległość działki od osi linii mierzyć na geoportalu. |
| Światłowód | dobry | Skynet / FERC (środki KPO), XGS-PON. Zasięg ściśle adresowy — SIDUSIS (internet.gov.pl) per działka. |
Wodociągowo Teresin wypada mocno na tle kryzysowych gmin południa aglomeracji — to jego realny atut. Główne pytanie nie brzmi „czy jest woda”, lecz gdzie dokładnie kończy się kanalizacja i gaz — oba media weryfikować adresowo przed zakupem.
Dziś: NE część gminy (Szymanów, Teresin-Gaj, Nowa Piasecznica) jest jeszcze względnie cicha rolniczo. Ale przez gminę biegnie zelektryfikowana magistrala kolejowa E20 (linia 3, Warszawa–Poznań) — hałas kolejowy istnieje już teraz przy Teresinie-Niepokalanowie i Szymanowie. Od IX.2026 rusza budowa CPK tuż za zachodnią granicą (gmina Baranów) — plac budowy, ciężki transport, kilkanaście lat robót.
To gmina bezpośrednio budowy CPK — cały jej charakter na 10+ lat podporządkowany jednej inwestycji. Dla kupującego szukającego „ciszy dziś i po CPK” to fundamentalny konflikt, którego nie znosi wybór konkretnej wsi.
| Ryzyko | Status / etap | Horyzont | Co sprawdzić |
|---|---|---|---|
| Hałas lotniska CPK | DUŚ (decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach) ostateczna 30.12.2025; budowa fundamentów terminala od IX.2026 | hałas od ~2032, OOU (obszar ograniczonego użytkowania) ~2033-34 | Izolinie hałasu per działka — SW/zachód gminy w prognozie, NE mniej; granice niepewne do pomiarów porealizacyjnych. |
| Węzeł kolejowy CPK | Układ węzła wyznaczony m.in. dla gm. Teresin; gmina złożyła 11 stron uwag do wariantu inwestorskiego linii | budowa do ~2031 | Korytarz pasa kolejowego per działka; hałas kumuluje się z lotniczym; ryzyko wywłaszczeń pasa. |
| Linia 400 kV Rogowiec–Ołtarzew (zasilanie CPK) | Decyzja lokalizacyjna 24.10.2025 — „twarde”, jest lokalizacja | budowa do 2029 | Odległość działki od osi linii (geoportal); dodatkowo 220/110 kV pod CPK. |
| OAW = Obwodnica Aglomeracji Warszawskiej (A50/S50) | Teresin na liście gmin odcinka DK92→S7; wariant preferowany niewskazany (stan 07.2026) | wniosek o DŚU koniec 2026, budowa najwcześniej ~2032 | Aktualny korytarz wariantów w gminie na stronie GDDKiA Warszawa. |
Gmina bez własnego liceum w rankingu Perspektyw; działa Zespół Szkół im. Prymasa Tysiąclecia w Teresinie (technikum/szkoła branżowa). Najbliższe mocne LO ogólnokształcące — w Sochaczewie i Żyrardowie. Podstawówki oceniane „na poziomie”; twardych liczb E8 2025 per szkoła OKE Warszawa nie publikuje w zbiorczym podziale — do domknięcia na mapa.wyniki.edu.pl.
| Szkoła podstawowa | Miejscowość | E8 2025 (pol/mat/ang) | Uwaga |
|---|---|---|---|
| SP im. M. Kopernika | Szymanów | b.d. | Placówka wiejska; wyniki do sprawdzenia na mapa.wyniki.edu.pl. |
| SP | Teresin | b.d. | Największa w gminie. |
| SP im. Jana Pawła II | Paprotnia | b.d. | Przy Niepokalanowie. |
| Liceum w zasięgu | Miasto | Perspektywy 2026 |
|---|---|---|
| LO im. F. Chopina | Sochaczew | SREBRNA tarcza, ~224 kraj |
| LO im. S. Żeromskiego | Żyrardów | SREBRNA tarcza, ~295 kraj |
Benchmark E8 2025: Polska 64/50/70. Dla licealisty realny plus to nie lokalna oferta, lecz kolej magistralą E20 do warszawskich (i sochaczewskich) liceów — dostępność ważniejsza niż zestaw szkół na miejscu.
Poniżej próbka ofert z agregatora dla gminy Teresin (114 działek, śr. cena ofertowa ~126-130 zł/m²). Linki poglądowe do wyszukiwarek — konkretne ogłoszenia rotują.
| Miejscowość | Pow. | Cena | zł/m² | Link |
|---|---|---|---|---|
| Maszna | 1000 m² | 189 000 | 189 | dzialkopedia |
| Maszna | 1000 m² | 230 000 | 230 | dzialkopedia |
| Nowa Piasecznica | 1064 m² | 139 000 | 131 | dzialkopedia |
| Teresin-Gaj | 1200 m² | 300 000 | 250 | dzialkopedia |
| Granice | 1295 m² | 230 000 | 178 | otodom |
| Seroki-Parcela | 1200 m² | 250 000 | 208 | otodom |
| Szymanów | 502 m² | 39 000 | 78 | adresowo |
Za 1,3 mln zł kupisz tu 8000-10000+ m² przy śr. ~130 zł/m² — bezkonkurencyjny stosunek metrażu do ceny. Uwaga: najtańsze oferty (Maszna, Granice) leżą w rejonach SW/przy przyszłym węźle, które sam research każe omijać — realnie płacisz nieco więcej za bezpieczniejszą NE część (Szymanów, Teresin-Gaj, Nowa Piasecznica).
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Ludność (2024, GUS) | 11 553 |
| Zmiana 2002-2024 | +5,1% |
| Saldo migracji (2024) | -12 |
| Przyrost naturalny (2024) | -29 (-2,5‰) |
| Dochód budżetu / mieszkańca | ~10,5 tys. zł |
| Wydatki / mieszkańca | ~10,2 tys. zł |
| Wydatki inwestycyjne (2024) | 33,4 mln zł (28,3% budżetu) |
| Plan inwestycji (2026) | 14,8 mln zł; nadwyżka 2,5 mln zł |
| Bezrobocie rejestrowane (2024) | 2,7% |
| Średni wiek mieszkańca | 41,3 lat |
Finansowo gmina zdrowa — wysoki udział inwestycji i nadwyżka budżetowa. Demografia jednak lekko na minusie (ujemne saldo migracji i przyrost naturalny w 2024); presja CPK w liczbach ludności ujawni się dopiero po 2030.
„Sześć torów może przejść przez działkę” — obawa powtarzana na regionalnych protestach przeciw węzłowi kolejowemu CPK (Interia, 2025).